フラット35は4カ月ぶりに小幅低下／変動金利は10月の引き上げ後、据え置き中心
2026年11月の住宅ローン金利を比較。金利選びは「ライフプランで3.5％まで耐えられるか」で決める理由をOKDが解説します。
こんにちは、おうち購入研究所のOKDです！
2026年11月の住宅ローン金利が出そろいました。
今月のポイントは、
- フラット35：3.81％へ小幅低下（4カ月ぶり）
- 固定金利：4％前後で高止まり（一部で引き下げ）
- 変動金利：10月に各行が引き上げ。11月は据え置き中心
という状況です。
10月は、多くの金融機関が変動金利の基準金利を約0.25％引き上げました。11月は据え置きの銀行が中心で、いったん落ち着いた月だと見ています。
ただ、結局大事なのは「今月の金利がいくらか」よりも、「この先金利が動いたときに、自分の家計がどうなるか」なんですよね。
なので、僕がご相談で必ずお伝えしているのはこれです。
金利タイプは、ライフプランを作成したうえで「金利が3.5％まで上がっても家計が耐えられるか」を確認してから選ぶ。
変動か固定か、どの銀行かは、その確認をしてから決めることです。この記事でも、毎月の金利情報をこの基準で見ていきます。
この記事では、2026年11月の主要金融機関の住宅ローン金利を、変動金利・固定金利・フラット35に分けてまとめています。数字だけでなく、「3.5％基準」で見たときにどう判断するかもあわせてお伝えします。
フラット35：3.81％へ小幅低下
まずはフラット35です。
2026年11月のフラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は、年3.81％となりました。
前月の3.83％から、0.02％の低下です。
4カ月ぶりの低下ですが、下げ幅はわずかです。正直に言うと、「下がった」というより「高い水準のまま横ばい」と見たほうがいいと思ってます。
フラット35は、長期金利（国債の利回り）の影響を受けやすい全期間固定金利型の住宅ローンです。
ただ、フラット35は表面の金利だけで判断しないでほしいんです。建物の性能や子育て世帯などに応じた、金利の引き下げ制度があります。
例えば、合計4ポイントの金利引き下げが適用される場合、当初5年間は基準金利から年1.0％引き下げられるため、2026年11月は当初5年間2.81％となるケースがあります。
長期優良住宅やZEH水準の家で、子育て世帯など引き下げポイントを多く取れるご家庭は、今でもフラット35は十分に比較候補になると考えてます。
固定金利：4％前後で高止まり。安心を取るための負担は大きいまま
固定金利は、金融機関・固定期間・融資手数料・保証料・団信の内容によって差があります。
以下は、2026年11月時点で確認できる、主な全期間固定の代表金利です。
| 金融機関 | 固定金利（年） | 備考 |
|---|---|---|
| 京都銀行 | 3.95％ | 全期間固定金利プラン(特別金利あり） |
| 埼玉縣信用金庫 | 4.40％ | 全期間固定・30年超35年以内 |
| 紀陽銀行 | 3.71％ | 全期間固定金利プラン |
| 関西みらい銀行 | 3.90％ | 全期間固定・30年超35年以内 |
| 常陽銀行 | 4.25％ | 全期間固定（35年） |
| 池田泉州銀行 | 4.10％ | 全期間固定金利プラン |
| フラット35 | 3.81％ | 21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利 |
※固定金利は、全期間固定代表的な金利です。実際の適用金利は、商品、融資手数料、保証料、団信、審査結果、取引条件などによって異なります。
固定金利には、返済額がずっと変わらないという安心感があります。
一方で、変動金利との差は2％以上あり、安心を取るための負担はかなり大きい状態です。
ここで見てほしいのが、今の全期間固定金利（3.7〜4.4％前後）は、僕が基準にしている「3.5％」とほぼ同じか、それより高い水準だということです。
つまり、ライフプランで「3.5％まで上がっても家計が回る」と確認できたご家庭は、変動金利を選んでも、今の固定金利で借りるのと同じくらいの返済に耐えられる、ということになります。
逆に、3.5％で家計が回らないなら、固定を選んでも最初から苦しい返済になるので、まずは借入額そのものを見直す必要があります。
固定を選ぶ場合も、金利だけでなく、事務手数料・保証料・団信の内容まで含めた総額で比較しましょう。
変動金利：10月に引き上げ。11月は据え置き中心
2026年11月の変動金利は、10月の基準金利引き上げ（多くの銀行で約0.25％）を反映した水準で、11月に変更した金融機関は少なくなっています。
ネット銀行最大手のドコモSMTBネット銀行（旧住信SBIネット銀行）は1.6％となっています。
また、三菱UFJ銀行は12月1日に基準金利の見直しを予定しており、引き続き各行の動きは見ておきたいところです。
10月の引き上げで影響を受けるのは、
- これから新規で住宅ローンを借りる方の金利
- すでに変動金利で借りている方の適用金利
- 固定期間が終わって変動金利へ移る方の金利
です。
「11月は変わっていないから大丈夫」ではなく、自分の銀行の金利見直し時期を一度確認しておきましょう。
2026年11月の変動金利（金融機関別一覧）
| 金融機関 | 変動金利（年） | 備考 |
|---|---|---|
| 南都銀行 | 1.125％ | 手数料型・最大引下げ後。がん団信の上乗せを含む |
| 京都銀行 | 1.675％ | 金利プランの最下限金利 （特別プランあり） |
| 関西みらい銀行 | 1.145％〜 | 新規借入・全期間型の最大引下げ時 |
| 埼玉縣信用金庫 | 1.250％〜 | さいしん住宅ローン金利プラン |
| 中央労働金庫 | 1.275％〜 | 団体会員・手数料定率型の参考金利 |
| 武蔵野銀行 | 1.230％〜 | 融資手数料型・がん団信付き |
| 滋賀銀行 | 1.250％ | 事務手数料定率タイプ・最大引下げ後 |
| 紀陽銀行 | 1.090％ | 手数料定率プラン・最大差引後 |
| 池田泉州銀行 | 1.19％〜 | 全期間重視プラン。審査・取引条件によって決定 |
※上記は各金融機関が公表している最優遇金利または代表金利です。審査、借入内容、団信、融資手数料、保証料、取引条件によって、実際の適用金利は異なります。
11月の注目点は「10月の引き上げ分が、いつ返済に反映されるか」
変動金利は、日銀が利上げしたらすぐに返済額が増える、という仕組みではないんですよね。
多くの銀行では、
- 年2回（4月・10月など）の見直しで適用金利が変わる
- 実際の返済額への反映はさらに後（例：翌年1月の返済から）
- 「5年ルール・125％ルール」がある場合、返済額はすぐには変わらない
という流れになります。
ここで知っておいてほしいのが、返済額が変わらなくても、利息が増えた分だけ元金の減りが遅くなるという点です。毎月の引き落とし額だけを見ていると気づきにくいので、契約書や銀行からの案内で、自分のローンのルールを確認しておきましょう。
※金利見直しや返済額反映のルールは、金融機関・契約内容によって異なります。
今後どんな動きをするのか？（OKDの判断基準）
今後の金利を断定することは、誰にもできません。だからこそ僕は、「金利がどうなるか」を当てにいくのではなく、「どこまで上がっても大丈夫か」を先に決めておくようにしています。
その基準が3.5％です。
なぜ「ライフプラン」と「3.5％」なのか
住宅ローンの返済は35年続きます。その間に、
- 子どもの進学で教育費が増える
- 車の買い替えや住宅のメンテナンスがある
- 育休・転職・時短勤務などで収入が変わる
- 老後資金も並行して準備する
といった出来事が必ず重なってきます。
今の家計だけを見て「月◯万円なら払える」と判断すると、教育費のピークや収入が変わったタイミングで一気に苦しくなるんですよね。
だから、35年分のお金の流れ（ライフプラン）を作ったうえで、金利を3.5％に上げても毎年の収支がマイナスにならないかを確認します。ここまで確認できれば、変動・固定のどちらを選んでも、金利の動きに振り回されずに済みます。
3.5％で耐えられるかを確認してから、金利タイプを選ぶ
進め方の順番はこうです。
- ライフプランを作成し、35年分の収入・支出・教育費・老後資金を整理する
- 住宅ローン金利を3.5％に置いて、年間収支が回るかを確認する
- 回らない場合は、金利タイプより先に借入額・物件価格・頭金を見直す
- 回ることを確認できてから、変動・固定・フラット35、どの銀行かを比較する
特に、
- 借入金額が大きい方
- 返済負担率が高い方
- 今後、教育費が増える方
- 共働き収入を前提に借りる方
は、この確認を飛ばさずに進めてください。
変動金利を選ぶ場合も、「どうなったら固定へ切り替えるか」「景気が悪化して金利が下がったら借り換えるか」といった出口まで最初に決めておくと、いざという時に慌てずに済みます。
次の大きなポイントは、日銀の金融政策決定会合の動きと、2027年4月の変動金利見直しのタイミングです。
金利が0.25％上がると、どれくらい違う？
例：5,000万円を35年返済
金利が0.25％上昇（1.20％→1.45％）した場合、
- 毎月の返済額：約6,000円増加
- 35年間の総返済額：約253万円増加
する可能性があります。
「月6,000円」と聞くと小さく感じるかもしれませんが、35年で見ると約253万円です。総額で怖がるのではなく、この月額の差を家計で受け止められるかで判断してみてください。
※元利均等返済・ボーナス払いなしの概算です。実際の返済額は借入金利や返済条件によって異なります。
では、3.5％まで上がったら？
同じく5,000万円・35年返済で比べると、
- 金利1.20％：毎月の返済額 約14.6万円
- 金利3.50％：毎月の返済額 約20.7万円（月約6.1万円増）
です。
この「月20.7万円」を払いながら、教育費や老後資金の準備まで回るかどうか。これをライフプランで確認してから金利タイプを選ぶ、というのが僕の考え方です。
※最初から3.5％で借りた場合の元利均等返済・ボーナス払いなしの概算です。実際には金利は段階的に動くため、返済額の推移は契約内容（5年ルール・125％ルール等）によって異なります。
住宅ローンを返済中の方も、毎月の金利情報を確認してください
「もう家を建てたから、住宅ローン金利は関係ない」と思われる方も多いかもしれません。
でも、住宅ローン金利は上がる月もあれば、下がる月もあります。
金利が大きく下がったタイミングでは、借り換えによって返済負担を軽くできる可能性があります。
そのタイミングを逃さないためにも、返済中の方にこそ、毎月の金利情報を見ていただきたいと思ってます。
住宅ローンは「借りる時」だけでなく、「借りた後」の情報収集も大切です。
弊社では、借り換えを急いでおすすめするのではなく、金利差、残高、残りの返済期間、借り換え費用を確認し、本当にメリットが出るタイミングをご案内しています。
借り換えは今すぐした方が良いのか？
固定金利が4％前後となっている今、正直に言うと「変動金利から固定金利へ借り換えれば安心」とは言い切れないと思ってます。
借り換えを検討する場合は、
- 現在の住宅ローン残高
- 残りの返済期間
- 現在の適用金利
- 借り換え後の金利
- 融資手数料や登記費用
- 団信の保障内容
まで含めて判断する必要があります。
返済中の方も、今のローンのまま金利が3.5％まで上がったら家計がどうなるかを、一度ライフプランで確認しておくと安心です。そのうえで、今後金利が大きく下がった時にすぐ動けるように、今の住宅ローンの条件を把握しておくことが大切です。
「金利比較してもよく分からん！」という方へ
住宅ローン選びは、金利だけでなく、融資事務手数料・保証料・団信内容・返済方法・借入年数まで含めて、その人に合った設計が必要です。
選択を誤ると、数百万円単位で差が出る可能性があります。
「3.5％まで上がっても耐えられるか」は、ライフプランを作らないと分かりません。弊社では、ライフプランシミュレーションでご家庭ごとに確認したうえで、金利タイプや銀行選びまで第三者の立場でお手伝いしています。
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金利推移まとめ（過去分）
過去の月別金利は、以下のページにまとめています。毎月更新しています。
