こんにちは。おうち購入研究所の松井です。
マイホームについて考え始めると、まず住宅展示場へ行ったり、インターネットで土地や物件を探したり、気になるハウスメーカーや工務店の資料を取り寄せたりする方が多いと思います。
もちろん、どのような家に住みたいのかを考えることは、とても楽しい時間です。
しかし、住宅購入を安心して進めるためには、その前にぜひやっていただきたいことがあります。
それが、住宅購入前のライフプラン作成です。
ライフプランとは、住宅ローンだけを見るものではありません。これから先の収入や生活費、子どもの教育費、車の買い替え、住宅の修繕費、老後資金などを含めて、ご家族のお金の流れを長期的に確認するものです。
住宅購入のご相談を受けていると、
「銀行からこれくらい借りられると言われました」
「毎月の返済額が今の家賃とあまり変わらないので、大丈夫だと思っています」
「住宅会社から問題なく返済できると言われました」
というお話をよくお聞きします。
ただ、住宅購入で本当に大切なのは、銀行からいくら借りられるかではありません。
これから先の暮らしを守りながら、無理なく返済を続けられる金額はいくらなのかを知ることです。
今回は、住宅購入前にライフプランを作成するべき理由や、ライフプランを作るタイミング、作成する際の注意点について、できるだけ分かりやすくお伝えします。
住宅購入前に必要なライフプランとは
ライフプランとは、ご家族の将来の予定と、それに必要となるお金を整理した人生設計です。
具体的には、次のような内容を確認します。
- 現在と将来の収入
- 毎月の生活費
- 子どもの教育費
- 車の購入や買い替え費用
- 旅行や趣味に使いたいお金
- 住宅ローンの返済額
- 固定資産税や住宅の修繕費
- 生命保険や自動車保険、火災保険や地震保険などの保険料
- 老後の生活費
- 退職金や年金
- 貯蓄や資産運用
これらを年ごとに整理することで、住宅を購入した後も家計が無理なく続いていくのかを確認できます。
住宅ローンの返済期間は、一般的に35年や40年という長い期間になります。
今が30歳であれば、返済が終わる頃には65歳や70歳になっています。
その間には、子どもの進学、車の買い替え、働き方の変化、親の介護、住宅のメンテナンスなど、さまざまな出来事が起こります。
住宅購入時点の家計だけを見て判断するのではなく、これから先の人生全体を見ながら住宅予算を考えることが、ライフプランを作成する目的です。
なぜ住宅購入前にライフプランが必要なのか
家を買うときには、住宅本体や土地の価格に目が向きやすくなります。
しかし、住宅購入後の生活では、住宅ローン以外にも多くのお金が必要になります。
住宅ローンを返済しながら、教育費や老後資金も準備しなければなりません。
また、家を購入すると、賃貸住宅ではかからなかった固定資産税や修繕費も必要になります。
そのため、住宅ローンの返済額だけを見て、
「今の家賃と同じくらいだから大丈夫」
と判断するのは注意が必要です。
住宅購入前にライフプランを作成することで、住宅購入後に必要となる支出まで含めて、本当に無理のない予算を確認できます。
「借りられる金額」と「返せる金額」は違います
住宅購入のご相談で、特に知っておいていただきたいのが、銀行から借りられる金額と、ご家族が安心して返せる金額は同じではないということです。
住宅ローンの審査では、主に年収や勤務先、勤続年数、他の借入状況などを基に、借入可能額が決まります。
しかし、銀行はそれぞれのご家庭が、今後どれくらい教育費を使いたいのか、車を何年ごとに買い替えるのか、老後にどのような生活を送りたいのかまでは分かりません。
同じ年収のご家庭でも、安心して返せる住宅ローンの金額は異なります。
例えば、世帯年収が同じ1,000万円であっても、
- 子どもが1人のご家庭
- 子どもが3人のご家庭
- 今後も共働きを続けるご家庭
- どちらかが働き方を変える予定のご家庭
- 教育費をできるだけ多く準備したいご家庭
- 旅行や趣味も大切にしたいご家庭
では、住宅に使える金額は変わります。
住宅会社や銀行から提示された金額をそのまま住宅予算にするのではなく、ご家族の希望する暮らしから逆算して予算を決めることが大切です。
住宅ローン金利の上昇も考えておく
住宅ローンを考える際には、今の金利だけでなく、将来金利が上昇した場合についても確認しておく必要があります。
特に変動金利を選ぶ場合、借入時の金利が返済期間中ずっと続くとは限りません。
借入時点では無理のない返済額でも、金利が上昇すると、将来の返済負担が増える可能性があります。
例えば、数千万円の住宅ローンを35年や40年で借りる場合、金利が1％変わるだけでも、毎月の返済額や総返済額には大きな差が生まれます。
もちろん、将来の金利を正確に予測することはできません。
だからこそライフプランでは、今の低い金利がずっと続く前提だけでなく、金利が上昇した場合でも家計が成り立つかを確認しておくことが大切です。
住宅ローンは長期間返済していくものです。
現在の返済額だけでなく、少し厳しい条件になった場合でも生活を続けられるかを確認しておくことで、安心して住宅購入を進めやすくなります。
住宅価格や生活費の上昇も考慮する
近年は、建築資材や住宅設備、人件費、輸送費などの上昇により、住宅価格が上がっています。
同じ広さや同じような仕様の住宅でも、以前より購入費用が高くなっているケースは少なくありません。
また、住宅価格だけでなく、食費、光熱費、ガソリン代、日用品など、日々の生活費も上昇しています。
ライフプランを作成するときに、現在の生活費が今後も全く変わらない前提で計算してしまうと、実際の家計との差が大きくなる可能性があります。
特に住宅ローンは35年や40年という長期間にわたるため、物価上昇を全く考慮しないシミュレーションには注意が必要です。
将来の物価を正確に当てることはできませんが、ある程度余裕を持った条件で確認しておくことで、住宅購入後の家計に無理が出にくくなります。
教育費と住宅ローンのピークが重なることもある
住宅購入後の家計で大きな負担になりやすいのが、子どもの教育費です。
子どもが小さいうちは、教育費がそれほどかからないため、住宅ローンの返済も問題なく進められるように感じることがあります。
しかし、中学校、高校、大学へ進学するにつれて、教育費の負担は大きくなっていきます。
大学進学時には、入学金や授業料だけでなく、下宿費用や仕送りが必要になる場合もあります。
子どもが2人、3人いるご家庭では、教育費が必要な時期が重なることもあります。
住宅購入時には問題がなくても、10年後や15年後に住宅ローンと教育費の負担が重なり、家計が苦しくなるケースもあります。
ライフプランでは、子どもの進学時期や希望する進路を想定し、教育費が大きくなる時期に住宅ローンを無理なく返済できるかを確認します。
まだ子どもの進路が決まっていない場合でも、いくつかのパターンを想定しておくことで、必要な準備が見えやすくなります。
家を購入した後には修繕費が必要です
住宅を購入した後に忘れやすいのが、住宅の修繕費です。
新築時にはきれいな住宅でも、長く住み続ける中で、少しずつ修理や交換が必要になります。
例えば、次のような費用が考えられます。
- 外壁や屋根の塗装
- 給湯器の交換
- エアコンの買い替え
- キッチンや浴室設備の交換
- トイレや洗面台の交換
- 水回りの修理
- シロアリ対策
- 庭や外構の修繕
住宅の規模や仕様によって金額は異なりますが、長期間で考えるとまとまった費用が必要になります。
マンションの場合も、住宅ローン以外に管理費や修繕積立金、駐車場代などがかかります。
修繕積立金が将来値上がりする可能性や、大規模修繕時に一時金が必要になる可能性も考えておく必要があります。
住宅ローンを返済できるかどうかだけでなく、住宅を維持するためのお金まで含めて考えることが大切です。
車の買い替え費用も家計に大きく影響します
地域によっては、通勤や子どもの送迎、買い物などで車が欠かせないという方も多いと思います。
ご夫婦で2台所有されているご家庭も少なくありません。
住宅購入の予算を考える際、現在の車のローンだけを確認して終わってしまうことがあります。
しかし、車は住宅ローンの返済期間中に何度も買い替えることになります。
車両本体の価格だけでなく、自動車保険、車検、税金、タイヤ交換、ガソリン代なども必要です。
今後、子どもの成長に合わせて大きな車へ買い替えたり、通勤のために2台目が必要になったりすることもあります。
ライフプランでは、車を何年ごとに買い替えるのか、どれくらいの金額の車を購入したいのかまで確認します。
住宅だけではなく、これからも必要となる車の費用を含めて考えることで、より現実的な住宅予算が分かります。
老後資金を住宅購入後から準備できるか
住宅購入を考えている時期は、子育てや仕事が忙しく、老後のことまで考える余裕がない方も多いと思います。
ただ、住宅ローンの借入期間によっては、定年後も返済が続く可能性があります。
住宅ローンを返済しながら、教育費を準備し、さらに老後資金も貯めていく必要があります。
住宅購入に予算を使いすぎてしまうと、毎月の住宅ローン返済で余裕がなくなり、老後資金の準備を始められないことがあります。
その結果、退職金の多くを住宅ローンの完済に使わなければならなくなったり、老後の生活費が不足したりする可能性があります。
ライフプランでは、住宅購入後も毎月どれくらい貯蓄できるのか、老後までにどれくらい資産を準備できるのかを確認します。
家を購入することだけでなく、購入した後も安心して暮らしていけるかを考えることが大切です。
収入が今後も同じとは限りません
住宅ローンの返済計画を立てる際には、現在の収入がそのまま続く前提で考えないことも重要です。
共働きのご家庭であっても、出産や育児、介護、転職、病気などによって、一時的に収入が減る可能性があります。
一方で、昇給や働き方の変化により、収入が増えることもあります。
ただし、将来の昇給を期待しすぎて住宅予算を決めるのは注意が必要です。
「今後は収入が増えると思うから、今は少し苦しくても大丈夫」
という考え方で住宅ローンを組んでしまうと、予定どおりに収入が増えなかった場合に家計が厳しくなる可能性があります。
ライフプランでは、収入を楽観的に見積もるだけでなく、どちらかの収入が一時的に減った場合や、働き方が変わった場合も確認します。
少し厳しい条件でも家計が成り立つことを確認しておくと、住宅購入後の安心につながります。
住宅購入前のライフプランはいつ作るべきか
ライフプランを作成するおすすめのタイミングは、住宅会社や土地を決める前です。
できれば、住宅展示場や住宅相談窓口へ行く前に作成しておくことをおすすめします。
先に住宅会社や土地を見てしまうと、気に入った家や土地を基準に予算を考えてしまいやすくなるからです。
例えば、最初は4,000万円くらいで考えていたとしても、住宅展示場で設備や間取りを見るうちに、
「せっかく建てるなら、この設備も付けたい」
「もう少し広い土地がいい」
「このオプションは外したくない」
という気持ちになり、少しずつ予算が上がっていくことがあります。
もちろん、理想の家を考えることは悪いことではありません。
ただ、先にご家族にとって無理のない予算を把握しておけば、その範囲の中で住宅会社や土地を選べます。
住宅会社の提案を受けてからライフプランを作るのではなく、住宅会社を選ぶ前にライフプランを作る。
この順番が、安心して家づくりを進めるためにはとても大切です。
ライフプランを作ると住宅予算の上限が分かる
ライフプランを作成する大きなメリットは、住宅にかけられる予算の目安が分かることです。
ただし、ここで注意していただきたいのは、ライフプランで出た住宅予算の上限を、そのまま住宅会社へ伝えないことです。
例えば、ライフプランの結果、住宅購入の総予算が5,000万円まで可能だと分かったとします。
その場合でも、最初から住宅会社へ「5,000万円まで大丈夫です」と伝えるのではなく、少し低めの金額を希望予算として伝えることをおすすめします。
住宅購入では、契約後に追加工事や仕様変更が発生することがあります。
土地によっては、地盤改良費用、造成費用、水道の引き込み費用、外構費用などが想定以上にかかることもあります。
最初から上限いっぱいで計画してしまうと、追加費用が発生したときに予算を超えやすくなります。
ライフプランで確認した上限額と、住宅会社へ伝える希望予算を分けて考えることが大切です。
ライフプランは作成する人によって結果が変わります
住宅購入前にライフプランを作成することは大切ですが、誰に作成してもらうかも重要です。
ハウスメーカーや工務店、不動産会社へ相談すると、提携しているファイナンシャルプランナーを紹介されることがあります。
無料でライフプランを作成してもらえるため、利用される方も多いと思います。
もちろん、すべての提携ファイナンシャルプランナーに問題があるわけではありません。
丁寧に相談者のことを考え、しっかりとしたライフプランを作成されている方もいます。
ただし、無料相談の後に生命保険などの商品提案が前提となっていたり、住宅会社から紹介を受ける仕組みになっていたりする場合があります。
その場合、作成されたライフプランが、相談者のためだけに作られたものなのかを確認する必要があります。
住宅会社と提携している場合には、その住宅会社で購入できる結論を前提として、シミュレーションが作られてしまう可能性もあります。
例えば、
- 収入が順調に上がる設定になっている
- 生活費が将来もほとんど上がらない
- 変動金利が低いまま続く
- 教育費が少なく見積もられている
- 住宅の修繕費が入っていない
- 車の買い替え費用が少ない
- 老後の生活費が低く設定されている
といったケースも考えられます。
ライフプランの結果が黒字になっているから安心するのではなく、どのような条件で計算されているかを確認することが大切です。
中立な立場でライフプランを作成する意味
住宅購入前のライフプランは、できるだけ住宅会社や銀行、保険会社の販売を目的としない立場の人に相談することをおすすめします。
特定の住宅会社や金融商品を販売する必要がなければ、相談者のご家庭にとって本当に無理のない住宅予算を考えやすくなります。
場合によっては、希望していた住宅予算を少し下げた方がよいという結果になることもあります。
また、今すぐ購入するよりも、もう少し頭金を準備してからの方がよい場合や、現在の家計を一度見直してから進めた方がよい場合もあります。
住宅購入を進めることだけを目的にするのではなく、購入を待つ選択や、予算を抑える選択も含めて考えられることが、中立な立場で相談するメリットです。
私たちおうち購入研究所では、住宅会社や銀行、保険会社から紹介料を受け取らず、相談者の方からいただく相談料で運営しています。
そのため、特定の住宅会社や住宅ローン、保険商品を選んでいただく必要はありません。
「いくら借りられるか」ではなく、
「住宅を購入した後も、ご家族が安心して暮らしていける金額はいくらなのか」
を一緒に考えることを大切にしています。
ライフプランを作成するときに確認したいポイント
ライフプランを依頼するときには、次のような点を確認してみてください。
住宅ローン金利は将来上昇する設定になっているか
変動金利を利用する場合、現在の金利が最後まで続く前提だけではなく、金利上昇時の返済額も確認しましょう。
物価上昇が考慮されているか
現在の生活費が35年後や40年後も同じとは限りません。生活費や教育費の上昇も一定程度考慮されているか確認することが大切です。
教育費は希望する進路に合っているか
公立か私立か、自宅通学か一人暮らしかによって必要な教育費は変わります。ご家庭の希望に合った条件になっているか確認しましょう。
車の買い替え費用が含まれているか
住宅ローン返済中に車を何度も買い替えることを前提にしているかを確認します。
住宅の修繕費が含まれているか
戸建て住宅の外壁や屋根、住宅設備の交換費用などが入っているか確認しましょう。
老後資金が不足していないか
住宅ローン完済だけを目的にするのではなく、老後の生活費を確保できるかまで確認することが大切です。
収入を楽観的に見積もりすぎていないか
昇給や退職金を過度に期待せず、現実的な条件で作成されているかを確認しましょう。
ライフプランを作成した後にやるべきこと
ライフプランを作成したら、それで終わりではありません。
ライフプランで無理のない住宅予算が分かった後に、その予算を基に土地や住宅会社を探していきます。
まずは、住宅購入の総予算を、次のように分けて考えます。
- 土地代
- 建物代
- 外構費用
- 住宅ローン諸費用
- 登記費用
- 火災保険料
- 引っ越し費用
- 家具や家電の購入費用
- 予備費
住宅会社から提示される建物価格だけでなく、住宅購入全体でいくら必要なのかを確認してください。
また、土地や建物の見積もりが変わった場合は、その都度ライフプランを見直すことも大切です。
最初は4,500万円の予定だったものが、打ち合わせを進めるうちに4,800万円、5,000万円と上がるケースもあります。
数百万円の差でも、住宅ローンの返済期間全体では家計に大きな影響があります。
住宅会社との打ち合わせが進んだ段階で、もう一度ライフプランへ反映させ、無理がないかを確認してから契約することをおすすめします。
ライフプランは住宅購入後も見直すことが大切です
ライフプランは、住宅購入前に一度作成すれば終わりというものではありません。
住宅購入後も、家族構成や収入、支出、金利、教育方針などが変わることがあります。
例えば、
- 子どもが生まれた
- 転職や独立をした
- 収入が増減した
- 車を買い替えた
- 子どもの進路が変わった
- 住宅ローン金利が上昇した
- 親の介護が必要になった
- 資産運用を始めた
といった変化があれば、ライフプランを見直すタイミングです。
住宅購入前に立てた計画と、実際の生活には少しずつ違いが出てきます。
定期的に見直すことで、教育費や老後資金の準備が遅れていないか、住宅ローンの返済に無理がないかを確認できます。
まとめ：家を探す前に、ご家族の暮らしを考える
住宅購入を考え始めると、間取りや住宅設備、土地の場所、住宅会社選びなど、考えることがたくさんあります。
どのような家を建てるかを考えることは、とても大切です。
ただ、それ以上に大切なのは、住宅を購入した後に、ご家族がどのような暮らしを送りたいかということです。
子どもの教育をどこまで支援したいのか。
家族旅行や趣味も楽しみたいのか。
車はどのくらいの頻度で買い替えたいのか。
老後はどのように暮らしたいのか。
こうした希望を一つずつ整理したうえで、住宅に使える金額を考えることが大切です。
住宅購入前にライフプランを作成しておけば、住宅会社から提示された金額に流されるのではなく、ご家族にとって無理のない基準を持って家づくりを進められます。
ライフプランは、住宅購入を諦めるためのものではありません。
安心して住宅購入を進めるために、何にいくら使えるのかを整理するものです。
住宅は、人生の中でも特に大きな買い物です。
だからこそ、家を探し始める前に、まずはご家族のこれからの暮らしを一緒に考えてみてください。
私たちおうち購入研究所では、住宅会社や銀行、保険会社に属さない立場で、住宅購入前のライフプラン作成や住宅予算の整理をお手伝いしています。
「自分たちはいくらまでなら無理なく購入できるのか」
「住宅会社へ行く前に、何を準備すればよいのか」
「今考えている住宅ローンで、本当に大丈夫なのか」
といった不安がある方は、一度ご家族のお金の流れを整理してみてください。
住宅購入後も安心して暮らしていただけるように、一つずつ丁寧にサポートさせていただきます。
執筆者プロフィール
おうち購入研究所 松井俊裕
住宅購入を検討されているご家族に向けて、ライフプランの作成や住宅購入のサポートを行っています。
住宅ローンの返済額だけではなく、子どもの教育費、車の買い替え、住宅のメンテナンス費用、老後の生活費など、将来必要となる支出を含めて、無理のない住宅購入予算をご提案しています。
住宅を購入することをゴールにするのではなく、住宅購入後もご家族が安心して暮らしていけることを大切にしながら、一組一組のご家庭に寄り添ったサポートを行っています。
