こんにちは。
おうち購入研究所の橋本です。
マイホーム購入を検討し始めると、多くの方がまず住宅展示場やモデルハウスへ行き、複数の住宅会社を比較されます。
もちろん、住宅会社を見ること自体は大切です。
実際の建物を見ることで、間取りのイメージや設備の雰囲気、担当者との相性なども確認できます。
ただし、何も準備をしないまま住宅会社との打ち合わせを進めてしまうと、気付いたときには予算が大きく膨らんでいたというケースも少なくありません。
特に注意したいのは、住宅会社から提示される資金計画書や住宅ローンの返済シミュレーションを、そのまま鵜呑みにしてしまうことです。
住宅会社は建物のプロですが、ご家庭の家計全体や教育費、老後資金、将来の金利上昇リスクまで含めて、住宅購入予算を判断してくれるとは限りません。
今回は、住宅会社へ相談に行く前に知っておきたい注意点を、土地探し・資金計画・住宅ローンの観点から解説します。
住宅展示場で事前審査を急ぐ必要はありません
住宅展示場やモデルハウスへ訪問すると、最初にアンケートの記入を求められることが多くあります。
そのアンケートの中には、年収や勤務先、自己資金、希望予算などを書く欄があります。
ここで記入した内容をもとに、住宅会社の営業担当者は「このお客様はどれくらい住宅ローンを借りられそうか」をある程度想定します。
そして、見学後のタイミングで住宅ローンの事前審査を勧められるケースもあります。
しかし、土地も決まっていない、建物の仕様も決まっていない、総額も確定していない段階で、住宅会社経由で事前審査を進める必要はありません。
この段階で事前審査を進める目的は、主に次のようなものです。
- 住宅ローンが組める人か確認したい
- 金融機関がいくらまで融資できるか知りたい
- 今後の営業提案を進めやすくしたい
つまり、お客様側のためというより、住宅会社側が商談を進めやすくするための意味合いが強い場合もあります。
もちろん、住宅ローンが通るか不安な方にとって、早めに確認すること自体が悪いわけではありません。
ただし、その場合でも住宅会社経由で急いで審査を出す必要はなく、ご自身で金融機関を選んで事前審査をすることも可能です。
大切なのは、「借りられるか」だけでなく、「無理なく返していけるか」を先に確認することです。
土地探しは希望条件を整理してから始める
土地を所有していない方は、家づくりと同時に土地探しも進める必要があります。
この土地探しで、多くの方が悩まれます。
希望条件としては、次のような項目が出てくることが多いです。
- 土地価格
- 敷地の広さ
- 最寄り駅からの距離
- 小学校や中学校の学区
- 前面道路の広さ
- 日当たり
- 周辺環境
- スーパーや病院などの生活施設
どれも大切な条件です。
しかし、すべてを満たす100点満点の土地を探そうとすると、どうしても土地価格が高くなります。
結果として、総予算の中で土地代の割合が大きくなり、建物にかけられる予算が不足してしまうことがあります。
土地探しでは、まず希望条件を書き出すことが大切です。
そのうえで、絶対に譲れない条件と、できれば叶えたい条件を分けて考えましょう。
たとえば、学区は譲れないけれど駅距離は少し妥協できる、土地の広さは最低限確保したいけれど南向きにはこだわらない、というように優先順位をつけることが重要です。
土地探しは、条件を増やせば増やすほど難しくなります。
最初から完璧な土地を探すのではなく、ご家族にとって本当に大切な条件を整理してから進めるようにしましょう。
土地は購入前に建築の専門家にも確認してもらう
不動産情報サイトで土地を探していると、「この土地は良さそう」と感じる物件が出てくることがあります。
ただし、土地は価格や広さ、場所だけで判断してはいけません。
見た目には問題がなさそうな土地でも、実際に建物を建てる段階で想定外の費用がかかることがあります。
たとえば、次のような項目です。
- 希望する大きさの建物が建てられるか
- 駐車場の配置が取れるか
- 道路との高低差がないか
- 造成工事が必要か
- 水道や下水の引き込みがあるか
- 地盤改良工事が必要になりそうか
- 外構費用が大きくなりすぎないか
これらは、不動産会社の資料だけでは判断しにくい部分です。
そのため、気になる土地が出てきた場合は、必ず建築会社にも確認してもらいましょう。
できれば、営業担当者だけではなく、設計士にも土地を見てもらうことをおすすめします。
土地の価格が安く見えても、造成費や外構費、地盤改良費などを含めると、結果的に高くなることもあります。
土地を購入してから「思っていた建物が建てられない」「追加費用が大きすぎる」とならないように、購入判断の前に必ず確認しましょう。
資金計画書は完成形ではなく仮の見積りです
住宅会社との打ち合わせが進むと、資金計画書を提示されます。
この資金計画書には、土地代、建物代、諸費用、住宅ローンの借入金額、月々の返済額などが記載されています。
一見すると、住宅購入に必要な総額がわかるように見えます。
しかし、住宅会社から最初に提示される資金計画書は、あくまで概算で作られていることが多いです。
「過去に建築した同じくらいの坪数の建物」をもとに作成されていたり、標準仕様を前提にしていたりするため、実際の打ち合わせが進むと金額が変わっていきます。
特に注意が必要なのは、資金計画書に入っていない項目や、低く見積もられている項目です。
- 住宅ローンの事務手数料
- 保証料
- 登記費用
- 収入印紙代
- 火災保険料
- 引越し費用
- カーテン
- 照明
- エアコン
- 外構工事
- 地盤改良工事
これらをすべて確認していくと、最初の資金計画書よりも数百万円増えることがあります。
また、キッチン、お風呂、トイレ、洗面台、床材、建具なども、標準仕様から変更すると予算が上がります。
展示場やショールームを見ると、どうしても良い設備を選びたくなります。
その結果、気付いたときには当初の予算を大きく超えていることもあります。
資金計画書は完成形ではありません。
最初に提示された金額ではなく、引渡し時に必要となる総額で判断することが大切です。
住宅ローン返済は今の返済額だけで判断しない
資金計画書の中には、住宅ローンの返済シミュレーションも記載されていることがあります。
借入金額、金利、返済期間、月々の返済額などが書かれていますが、この数字にも注意が必要です。
住宅会社が作成する返済シミュレーションは、概算の総額に合わせて借入金額を設定していることがあります。
そのため、実際に必要な総額が増えれば、当然借入金額も増えます。
借入金額が増えると、月々の返済額も増えます。
さらに、変動金利を前提に作成されている場合、記載されている返済額は現在の金利で計算された金額です。
住宅ローンは1ヶ月で終わるものではありません。
多くの方が30年、35年、40年という長い期間で返済していきます。
その間に金利が上昇すれば、返済額が増える可能性があります。
特に変動金利を選ぶ場合は、現在の返済額だけで判断するのではなく、金利が上がった場合でも返済を続けられるかを確認しておく必要があります。
住宅ローンで大切なのは、金融機関が貸してくれる金額ではありません。
ご家庭が無理なく返し続けられる金額です。
「借りられる金額」と「返せる金額」は違います。
この違いを理解したうえで、住宅ローンの計画を立てることが大切です。
住宅購入予算は住宅会社へ行く前に決めておく
住宅会社を訪問する前に、まずご自身たちで住宅購入にかけられる予算を決めておくことが重要です。
この予算は、住宅会社から提示された金額をもとに決めるのではありません。
家計、教育費、車の買い替え、老後資金、将来の働き方などを踏まえて、無理のない予算を考える必要があります。
住宅会社との打ち合わせでは、テンションが上がる場面が多くあります。
モデルハウスを見ると、広いリビングや高級感のあるキッチン、便利な設備に魅力を感じます。
ショールームへ行くと、標準仕様よりも良い設備を選びたくなります。
そのたびに少しずつ予算が上がっていき、最終的に大きな金額差になることがあります。
「一生に一度だから」
「住宅ローンが通っているから」
「月々の返済額で見ると何とかなりそうだから」
このような理由で予算を上げていくのは危険です。
住宅購入では、最初に決めた予算を最後まで守ることが大切です。
そのためには、住宅会社へ行く前に、第三者の視点も入れながら予算を確認しておくことをおすすめします。
住宅購入で失敗しないためには中立な立場で確認することが大切
住宅会社は建物の専門家です。
不動産会社は土地や物件の専門家です。
金融機関は住宅ローンの専門家です。
それぞれ専門分野がありますが、ご家庭の人生全体を見て住宅購入予算を判断してくれるとは限りません。
住宅購入は、土地・建物・住宅ローン・保険・教育費・老後資金など、さまざまなお金が関係します。
どこか一部分だけを見て判断すると、後から家計が苦しくなる可能性があります。
だからこそ、住宅購入を進める前に、中立な立場で全体を確認することが大切です。
住宅会社へ行ってから考えるのではなく、住宅会社へ行く前に予算と進め方を整理しておきましょう。
まとめ
住宅会社へ行くこと自体は、家づくりを進めるうえで大切なステップです。
しかし、何も準備をしないまま打ち合わせを進めると、住宅ローンの事前審査、土地探し、資金計画書、設備の打ち合わせなどの中で、予算が大きく膨らんでしまうことがあります。
住宅購入で失敗しないためには、次のポイントを押さえておきましょう。
- 土地や建物が決まっていない段階で事前審査を急がない
- 土地探しは希望条件に優先順位をつける
- 土地は購入前に建築の専門家にも確認してもらう
- 資金計画書は仮の見積りとして見る
- 住宅ローンは金利上昇も想定して考える
- 借りられる金額ではなく返せる金額で判断する
- 住宅会社へ行く前に住宅購入予算を決めておく
マイホーム購入は、人生で最も大きな買い物の一つです。
焦って進めるのではなく、ご家族にとって無理のない予算を確認しながら、一つひとつ判断していきましょう。
おうち購入研究所では、ライフプラン作成、土地探し、住宅会社選び、住宅ローン選定などを、中立な立場でサポートしています。
住宅会社へ行く前に予算を確認したい方、今の資金計画で本当に大丈夫か不安な方は、お気軽にご相談ください。
ご相談はこちらから↓
https://okd-consulting.co.jp/contactmain/
執筆者
おうち購入研究所 橋本徹
行政書士・宅地建物取引士
不動産会社での実務経験と、行政書士・宅地建物取引士としての知識を活かし、マイホーム購入を検討されるご家族が、安心して住宅購入を進められるようサポートしています。
