住宅ローンの選び方で660万円も損する？？ 実際にあった事例解説！
皆様こんにちは。
おうち購入研究所 岡田です。
本日は実際にあった事例を解説していきたいと思います。
住宅ローン、誰から案内されるか？が大事。
弊社に連絡があったのはSNSから。
お客様：固定金利で考えてますがフラット35しかないと言われてまして。
OKD：自営業者さん、年収の割に高い借り入れを望まれる方はフラットでいくケースが多いですが
そうでなければ他の金融機関の方が金利はお安いですよ〜
お客様：フラットが良いと言われてます・・・
OKD：一回無料相談でお聞きしましょうか？？
こんなやり取りからお話をお伺いさせていただきました。
で、現状のお話をお伺いした結果・・・
「何でフラットになるの？？」
という疑問に・・・
住宅ローンには固定金利と変動金利があり・・・
住宅ローンには変動金利と固定金利があります。
その中の固定金利。
これは全期間固定の商品のことです。
3年間とか5年間とか10年間だけの固定ではなく、全期間固定です。
35年で組んだら35年間金利が変わらない、というもの。
その代表的な商品が
フラット35というものになります。
今回、お客様のローン担当はこのフラット35を勧めてきていたということですね。
住宅ローンを勧めてくる担当者が悪質・・・
で、この担当者。。。（Xとしましょう）
実は
不動産屋。兼FP。兼保険屋。兼住宅ローン斡旋業者。
だったてこと。
これ最悪でした。。。
何が最悪かっていうと
・選ばれた土地が普通の金融機関では審査が厳しい物件
・FPとして客観的な立場で判断できますという嘘
・住宅ローンはフラット35を販売することでバックが業者に入る
・団信の代わりに保険を勧められた
っていうことです。
詳しく説明していきますね。
選ばれた土地が普通の金融機関では住宅ローン審査が厳しい物件
今回の土地は
私道に接道しており、銀行的には接道義務を果たすにはちょっと担保評価が落ちてしまう物件となっておりました。
別の接道でXは大丈夫と説明し、契約に至りました。
工務店には契約してからご紹介のため工務店的には接道怪しいというのは何となくわかってたのかと。
で、ローンは初っ端からフラット35のみの事前審査のみ。
それ一択でした。
これが、初めから他の金融機関がこの物件では審査が通りにくいと知っていたのかどうか、ですね。
もし、知っていたならそれも含めてご案内するべきでは？と思います。
それなら金利が高い分、土地の予算を上げて条件の良い土地を探せば良かったまで。
でも、そんな案内は一切なく。。。
おそらく知らなかったんだろうと思いますがそれなら不動産屋としては三流。
OKKでもわかるぐらい。
宅建業者としてどうなんだ？と会社の質を問われる話。
では、なぜこうなったか。
おそらく、Xはこの土地が審査が通りにくいというのは知らなかった。
別の土地でもフラット35で勧めてきていただろうということです。
なぜか？？
その後のフラットの組み方に答えが。
住宅ローンは保険屋の紹介には乗るな！！
今回、このXが提案してきた内容は・・・
フラット35の団信は付けないでおきましょう。でした。
そうすることで金利が0.18%下がります。
で、別の民間保険会社で死亡保険を買えば良いのです！
でした。。。
まぁ、年齢がお若く、収入保障で対応するっていう提案もあるにはあるが、そのXは何と・・・
収入保障保険＋変額保険
での提案だったのです。。。
収入保障はそこそこにして
変額保険 保険料月々2万円を提案。
これ、住宅ローンの団信の代わりですよね？？
住宅ローンの月々の支払額と保険の掛け金がいわば毎月支払う額ですよね？
元々のフラット35で団信付きの方が月々お安いですが・・・
こんな提案でした。
おそらく、変額保険で将来運用益が出るのでその金額を考慮すると利息分は運用益で返済できますから
将来、ローンの利息は実質ゼロでいける、ってことを言いたかったんだろう。
けど
間違ってるのは
35年間ずっと高い掛け金を払い続けないといけないってこと。
その間に止めることができないってこと。
変額保険、払い済みにすることもできるけど団信の代わりだから保障は必要。
結果、家関連の支払いに毎月毎月35年間追われてしまいます・・・・
こんな提案ふざけてますね。
これ、Xは
保険を売っても報酬が入るってことです。
すなわち！！！
Xさん儲けまくり・・・です。
不動産仲介した仲介手数料。
フラット35を販売した販売手数料。
保険を販売した保険料報酬。
が入ってくるビジネスモデルです。
その額
120万円・・・
これがX氏が得る売り上げとなります。
ボロい商売やなぁ・・・
住宅ローン固定金利はフラット35だけではない！！
今回のお客様、ご夫婦共職業における属性は最高。
世帯年収も1000万円超え。
年齢もお若い。
借り入れも特になく、超優良顧客に位置付けできるのでどこの金融機関でも最優遇取れるお客様である。
なので固定金利でいきたいとなったもフラット35の選択肢はない。
地銀の金融機関でいければ最優遇固定金利が取れる。
そう思ったので、K銀行をオススメ。
弊社のいつもの特別金利でいくように担当と交渉。
結果いけるよね〜〜〜〜。
全期間固定1.28%（がん団信付き）
で満額承認。
自己資金なし、諸費用分も含めてフルローンでいけることとなりました！！
この後のXのもがきよう。
あーだこーだ言うてきましたが無視。
結局、Xは仲介手数料のみ。←これは必ずかかるからお客様は損しない。
保険売れず、住宅ローンの手数料ももらえず悲しい結末となりました。チャンチャン♪
結果、お客様はかなりのお得となりました。
今月末に最終金支払い、お引き渡しとなります。
結論、住宅ローンの選定でいくらの差額得したのか？？
今回、弊社がコンサルティングすることでいくらのお得になったのか？？
住宅ローン金利で
K銀行1.28%がん団信付き
VS
フラット35今月金利1.72%
に３大疾病追加すると
1.96%
金利差0.68%
単純に支払い総額で620万円の削減！！
さらにつなぎ融資が必要なかったのでそのコストを足すと
660万円！！
のお得になりました！！
さらにしょーもない変額保険に加入せず、手元で
NISA、iDeCoを使って運用していけば
保険会社に無駄なコストを払わなくて良いので
さらにお得！！
弊社が関わらせていただくと安心、お得に
お家づくりができましたので
お客様にもとても喜んでいただけました。
こんな事例、おそらく弊社と出会っていないお客様は普通に提案されているのだと思います。
セカンドオピニオンでも良いので
今の住宅ローンが自分たちに合っているのかどうか、気になる方は一度お問い合わせいただければチェックさせていただきます！！
初回無料相談、をご利用くださいませ！！
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