土地売買契約の注意点｜境界・越境・契約不適合責任の3項目をFPが解説

こんにちは。おうち購入研究所の岡田です。

土地の契約で、僕が必ず確認してほしいと思っていることが3つあります。境界明示、越境・被越境、契約不適合責任です。

「難しい話やから、不動産屋さんに任せておけばいい」。そう思いたくなるんですけど、契約の内容によって、購入後に自分たちが負担する費用は変わります。土地の価格が予算内でも、測量や撤去などでお金がかかれば、家づくり全体の予算に影響するんですよね。

だから、契約当日に初めて説明を聞いてサインする進め方は避けてほしいです。この記事では、事前に確認する項目と、質問の仕方を整理します。買付申込を出す前の段階なら、買付申込書を書く前に確認したい6つのポイントから読んでください。

境界明示：その土地は、どこからどこまでですか？

現地に塀やフェンスがあると、そこが境界だと思ってしまう方もいると思います。でも、その見た目だけでは判断できません。境界杭やプレートはあるのか、測量図などの資料と現地が合っているのかを確認する必要があります。

ここで聞いてほしいのは、「境界は大丈夫ですか？」だけではなく、売主が何を、いつまでに、誰の費用で対応する契約なのかです。境界が不明確なまま引き渡されれば、その後の確認や測量に時間も費用もかかる可能性があります。

境界を現地で示すことと、隣接所有者などとの確認を伴う境界確定も、同じ意味ではありません。どこまで済んでいて、何が残っているのか。土地家屋調査士などの専門家に確認すべき部分も含めて、具体的に整理してください。

越境というと、建物の一部が隣にはみ出している姿を想像するかもしれません。実際には、屋根、室外機、配管なども確認の対象です。地中の水道管のように、目で見ただけでは分からないものもあります。

自分の土地側から隣地に出ているのか、隣地からこちらに出ているのか。何が問題になっているかを把握したうえで、解消する時期と費用、所有者との合意内容を確認しましょう。

僕がこの話をするのは、近所との話し合いだけで終わらないことがあるからです。住宅ローンの審査や条件に影響する可能性もあります。動画でも金利条件に影響した事例を話していますが、どの物件でも同じ金利差になるわけではありません。購入する物件の状況を、借入先にも事前に確認してください。

土地を買ってから地中埋設物などが見つかったとき、誰が費用を負担するのか。ここを確認せずに進めるのは不安ですよね。

購入した土地が、種類・品質・数量について契約内容に適合していない場合には、民法上、追完や代金減額などの請求が問題になります。ただし、何か見つかればすべて売主負担、という意味ではありません。契約で合意した内容、責任の範囲や期間、特約などを確認する必要があります。

僕が見落としてほしくないのは、本文に書かれている内容が、特約でどう扱われているかです。「現状のまま」という言葉も、何を指すのか説明してもらってください。その一言だけですべての義務や責任が消えると決めつけることもできません。

土地契約前の確認メモ（動画をもとに編集）
確認項目	契約前に聞いておきたいこと
境界	杭・プレートと図面は一致するか。未確認部分を誰が、いつまでに確認するか。
越境	何がどちらへ越境しているか。解消方法・費用・合意書はどうなっているか。
契約不適合責任	責任の範囲・期間・特約はどうなっているか。地中埋設物の扱いは明確か。

重要事項説明書と売買契約書の案を、できるだけ早く受け取ってください。分からない箇所を整理し、説明を受け、必要な合意を契約書に反映してからサインする。この順番です。

家の予算にも関わる確認事項なので、住宅会社の設計担当者や、土地家屋調査士、弁護士など、論点に合う専門家にも相談してください。ほかの契約条件は、土地契約の7つの落とし穴を整理した記事でも紹介しています。

任せる場合も、買主が負担する費用と、引き渡しまでに済ませてもらうことは確認してください。説明を受けて、自分たちが何に合意するのか分かる状態にしてほしいと思います。

まずは契約書と重要事項説明書の案を受け取り、上の表の3項目を質問してください。分からない条件が残るなら、その確認に必要な時間も含めて、契約日程を相談しましょう。

制度の参考：民法（第562条〜第566条など／e-Gov法令検索）。具体的な責任や請求の可否は、契約内容と個別事情によります。

おうち購入研究所・岡田が出演する上記動画の解説をもとに、コラムとして再構成しています。制度に関する補足の確認日：2026年11月4日。