住宅ローンの「保証料」ってそもそも何？
こんにちは、O.K.Dコンサルティングの岡田です。
今回は銀行で住宅ローンを借りるときにかかる「保証料」について解説します。
昔は住宅ローンを借りるときには連帯保証人という人質を取られていたんですが（笑）
今はそれをお金で解決しようという話になっていて、それがこの「保証料」です。
SUUMO（スーモ）住宅用語大辞典では以下のように解説されています。
保証料とは、住宅ローンを借りる際に、金融機関が指定する「保証会社」に支払う費用のことです。かつて、住宅ローンなどの融資を受ける際には、連帯保証人が必要とされていました。しかし近年は、金融機関の多くは、保証会社による保証を義務付けています。
お金を払って、保証会社に人質の代わりをやってもらうってことですね。
住宅ローンにかかる「保証料」の相場って？
この「保証料」の相場なんですが、借入金額の２％と考えておいてください。
あとから解説する支払方法によっても変わってくるんですが、ひとまず２％と考えておけばOKです。
たとえば4,000万円の住宅ローンを借りる場合、保証料は80万円になりますね。
「保証料」と「事務手数料」の違いは「返金」されるかどうか！
実は、銀行によっては「保証料」が必要ない場合もあります。
たとえば、住宅金融支援機構のフラット35などは保証料が０円です。
ただ、この保証料０円の場合でも同額程度の「事務手数料」が必要なんですよね。
この「事務手数料」について、お客さんからよく質問を受けるんですが。
名前が変わっただけで「保証料」と同じと考えておいてOKです。
具体的に違うところがあるとすれば、住宅ローンを繰り上げ返済したときに「返金」があるかどうか。
「保証料」は返金があります、それに対して「事務手数料」は返金がありません。
その意味では、保証料が０円で事務手数料がかかる金融機関の方がコストが高いかもしれませんね。
「保証料」の支払方法は２種類あるって知ってますか？
自分で選択することはほとんどありませんが、保証料の支払方法は２種類あります。
一括払い（外枠方式）と分割払い（内枠方式）の２種類です。
知らない方が多いですが、この２種類の支払方法があるというのはとても重要でして。
知っているだけで、住宅ローンのコストが大きく変わってきます。
「保証料」の計算方法は？ 支払方法によって変わるんです！
一括払い（外枠方式）と分割払い（内枠方式）の２種類について、計算方法を見ていきましょう。
一括払い（外枠方式）の計算方法
一括払い（外枠方式）の計算方法はすごく単純です。
さきほど保証料の相場をお伝えしましたが、借入額の２％が保証料になります。
金融機関によって若干変わりますが、ざっくり２％と考えておいてください。
分割払い（内枠方式）の計算方法
分割払い（内枠方式）の計算方法もそんなに複雑ではありません。
住宅ローンの借り入れ金利に＋0.2％の金利を上乗せして支払うことになります。
たとえば１％の住宅ローンを借りるのであれば、支払金利は1.2％になるということです。
知ってるだけで60万円得する？ 「保証料」は必ず〇〇払いで！
さて、ここで一括払い（外枠方式）と分割払い（内枠方式）のどちらが得するか？ という話をします。
結論から言うと、保証料は必ず一括払い（外枠方式）で払ってください。
たとえば、4,000万円の住宅ローンを35年間借りるとしましょう。
一括払いだと保証料は80万円なのに対して、分割払いだと保証料は140万円になります。
一括払いと分割払い、保証料の差はなんと60万円。
支払方法が違うだけで差額が60万円ですよ。。。
絶対一括払いした方がいいですよね（笑）
ただ、とても残念なことがありまして。
ほとんどの方は保証料を分割払いで支払ってしまってるんです（汗）
実は保証料の支払方法って、ハウスメーカーの営業マンが選んだりするんですよね。
そして、そのハウスメーカーの営業マンは迷いなく分割払いを選択するんです（泣）
これは明確な理由がありまして。
営業マンの立場からすると、当たり前ですができるだけ家を高く売りたいわけです。
なので、予算はなるべく家に集中させて他の費用は抑えたいわけですね。
そうすると、保証料なんかはできるだけ見積書に載ってこない方が助かります。
でも、一括払いにすると見積書の項目に保証料を上乗せしないといけません。
それに対して、分割払いであれば金利上乗せなので見積書の項目には載らないわけです。
こういった理由で、住宅ローンをハウスメーカーの営業マンに任せきりにするのはオススメできません。
知らないうちに60万円損してたりするわけですからね。
ちなみに、分割払いには自己資金を使わなくていいというメリットがあると方もいらっしゃいます。
ただ、実は一括払いでも自己資金は使わなくて済みますからね。
どういうことかというと、一括払いの保証料も住宅ローンに組み込むことができるんです。
そうした場合、金利がかかるぶん差額は少なくなりますがそれでも一括払いの方が50万円得なんですよね。
なので、自己資金を使う使わない関係なく一括払いの方が得なわけです。
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