【住宅ローンの選び方】変動金利・固定金利・団信・保証料など・・

住宅ローンの選び方について

こんにちは。

おうち購入研究所の松井です。

私は普段、住宅購入を検討されているご家庭のライフプラン作成や住宅ローン相談などに関わらせていただいています。

最近、個別相談の中で、

「変動金利と固定金利、どちらを選べばいいのでしょうか？」
「金利が上がってきていると聞くと、住宅ローンを組むのが少し不安です」

というご相談をいただくことが増えています。

固定金利の代表的な商品であるフラット35は、以前と比べると金利が上がってきていますし、変動金利についても今後の動きを気にされている方が多い印象です。

住宅ローンの選び方は、以前よりも少し難しくなってきているように感じます。

今回は、今まさに住宅ローンを検討されている方、これから家づくりや住宅購入を進めていく方に向けて、住宅ローンを選ぶ際に確認しておきたいポイントをお話しします。

住宅ローンは金利だけで選ばないことが大切です

住宅ローンをどこの銀行で借りようかと検討する際、多くの方がまず注目されるのは金利だと思います。

もちろん、金利はとても大切なポイントです。

金利が少し違うだけでも、毎月の返済額や総返済額は変わってきます。

ただ、住宅ローンを選ぶ際は、金利の安さだけで決めてしまうのではなく、他にも比較しておきたいポイントがあります。

たとえば、

• 変動金利か固定金利か
• 団体信用生命保険の保障内容
• 保証料の支払い方法
• 繰上返済のしやすさ
• 金利優遇の条件
• 借入期間

などです。

住宅ローンは、数十年にわたって付き合っていくものです。

そのため「一番金利が低いから」という理由だけではなく、ご家庭の家計や将来のライフプランに合っているかどうかを確認することが大切です。

住宅ローンは多くの方が変動金利を選ばれています

インターネットなどで住宅ローンについて調べると、多くの方が変動金利を選ばれているというデータを目にされることがあると思います。

その背景には、固定金利と比べて変動金利の方が金利が低く、毎月の返済額を抑えやすいという理由があります。

毎月の返済額が抑えられるというのは、家計にとって大きなメリットです。

ただし、「多くの方が変動金利を選んでいるから、自分たちも変動金利で大丈夫」とは限りません。

大切なのは、ご家庭の収入、支出、教育費、老後資金、今後の働き方などを踏まえて、金利が上がった場合でも無理なく返済していけるかどうかです。

変動金利が良い、固定金利が良いかは、ご家庭ごとに変わります。

変動金利を中心に案内されることもあります

銀行に住宅ローンの相談へ行くと、変動金利を中心に案内されることがあります。

また、金融機関によっては、変動金利の商品が中心で、固定金利の商品ラインナップが少ない場合もあります。

そのような窓口で相談をすると、

「固定金利を選ばれる方は少ないですよ」
「多くの方は変動金利で借りられていますよ」

という説明を受けることもあるかもしれません。

そう言われると、住宅ローンに詳しくない方ほど

「銀行の方がそう言うなら変動金利でいいのかな」
「みんな変動金利なら、自分たちも変動金利で大丈夫かな」

と思われることもあると思います。

もちろん、変動金利が悪いということではありません。

ただ、住宅ローンはご家庭によって正解が異なります。

周りの方がどうしているかだけではなく、自分たちの家計に合っているかどうかを確認して選ぶことが大切です。

住宅会社の資金計画では変動金利を前提に説明されることがあります

住宅会社で資金計画の説明を受ける際、変動金利を前提に月々の返済額が提示されるケースがあります。

理由は、変動金利は固定金利と比べて金利が低いため、毎月の返済額を抑えて見せやすいからです。

そのため、資金計画書を見たときに

「このくらいの返済額ならいけそう」

と感じられる方も多いと思います。

ただし、注意していただきたいのは、その返済額がずっと続くとは限らないということです。

変動金利の場合、将来金利が上がれば返済額が増えていきます。

また、最近では借入期間を40年で計算している資金計画書を見ることもあります。

借入期間を長くすると毎月の返済額は抑えられますが、その分、返済が長く続きます。利息も多くなります。

住宅ローンを考える際は、毎月の返済額だけではなく、借入期間や将来の教育費、老後資金まで含めて確認することをおすすめします。

変動金利の5年ルール・125％ルールを理解しておきましょう

変動金利について調べると「5年ルール」「125％ルール」という言葉を聞かれることがあると思います。

この2つのルールは、変動金利を検討する上で知っておきたい仕組みです。

5年ルールとは

5年ルールとは、金利が上がったとしても、毎月の返済額が5年間は変わらないという仕組みです。

金利の見直しがあっても、すぐに毎月の返済額が増えるわけではありません。

そのため、家計への急激な負担増を避けやすいという面があります。

125％ルールとは

125％ルールとは、5年後に返済額が見直される際、これまでの返済額の1.25倍までに抑えられるという仕組みです。

たとえば、毎月の返済額が10万円だった場合、見直し後の返済額は最大でも12万5千円までに抑えられるというイメージです。

この仕組みだけを聞くと、変動金利でも安心と感じられる方もいらっしゃると思います。

ただし、返済額が変わらない間も、金利が上がっていれば利息部分は増えています。

その結果、本来返済する予定だった元金の返済が進みにくくなることがあります。

場合によっては、ローン完済時に未払い利息や元金が残り、一括返済が必要になるケースもあります。

つまり、5年ルールや125％ルールは家計への急激な負担を抑える仕組みではありますが、金利上昇リスクがなくなるわけではありません。

変動金利を選ぶ場合は、この仕組みを理解した上で、将来の返済額上昇にも備えておくことが大切です。

5年125％ルールの説明はこちら↓

住宅ローンの保証料の払い方も確認しましょう

住宅ローンを検討する際は、保証料の支払い方についても確認しておきましょう。

住宅ローンの保証料の支払い方法には、大きく分けて「内枠方式」と「外枠方式」があります。

内枠方式とは

内枠方式とは、保証料を住宅ローンの金利に上乗せして支払う方法です。

借入時にまとまった保証料を支払わなくてよいため、初期費用を抑えやすいというメリットがあります。

一方で、保証料が金利に含まれるため、繰上返済をしても保証料の返金は基本的にありません。

外枠方式とは

外枠方式とは、保証料を借入時に一括で支払う方法です。

最初にまとまった費用は必要になりますが、繰上返済をした場合、保証料の一部が返金されるケースがあります。

また、内枠方式と比べると、総額で見た場合に保証料を抑えられることもあります。

どちらが良いかは、ご家庭の手元資金の状況や、今後繰上返済をする予定があるかどうかによって変わります。

住宅ローンを比較する際は、金利だけでなく保証料の支払い方法も確認しておくと安心です。

団体信用生命保険（団信）について

住宅ローンを組む際には、団体信用生命保険、いわゆる団信についても確認が必要です。

団体信用生命保険とは、住宅ローン契約者に万が一のことがあった場合、残りの住宅ローンの支払いがなくなる保険です。

一般的な団信では、亡くなった場合や高度障害状態になった場合に、住宅ローンの残高が完済されます。

一般団信以外にも

• がん保障付き団信
• 三大疾病保障付き団信
• 八大疾病保障付き団信
• 全疾病保障付き団信

など、さまざまな保障内容の商品があります。

がんと診断された場合に住宅ローン残高がなくなるものや、三大疾病になった場合に保障されるものなど、金融機関によって内容は異なります。

ただし、保障内容が手厚くなるほど、住宅ローンの金利が上乗せされることがあります。

そのため、団信を選ぶ際は、住宅ローンの金利だけでなく、現在加入している生命保険や医療保険とのバランスも見ながら考えることが大切です。

住宅ローンの金利優遇条件も確認しましょう

金融機関のホームページなどに掲載されている住宅ローン金利は、最優遇金利で表示されていることが多いです。

「〇〇％〜」という表示を見かけることもあると思います。

ただし、誰でもその最優遇金利で借りられるとは限りません。

金利優遇を受けるためには、金融機関ごとに条件が設定されていることがあります。

たとえば、

• 給与振込口座を指定すること
• 自己資金を一定割合入れること
• 対象のクレジットカードを作成すること
• 公共料金の引き落としを設定すること
• 住宅が長期優良住宅や環境配慮型住宅であること
• 勤務先や勤続年数などの条件を満たすこと

などです。

ホームページ上では低い金利に見えても、実際に審査を進めると想定していた金利と違う場合もあります。

住宅ローンを比較する際は、表示されている金利だけではなく、その金利が適用される条件まで確認しておきましょう。

変動金利と固定金利はライフプランに合わせて考えましょう

住宅ローンをご相談で多いご質問は、

「変動金利と固定金利、結局どちらがいいですか？」

と聞かれることが本当に多いです。

ただ、これはご家庭によって答えが変わります。

変動金利は、毎月の返済額を抑えやすいというメリットがあります。

その分、将来金利が上がったときに返済額が増える可能性があります。

固定金利は、借入時の金利が変動金利より高くなる傾向があります。

その代わり、返済額が変わらない安心感があります。

どちらが正解というよりも

• 教育費がかかる時期に返済は苦しくないか
• 老後資金を準備できるか
• 金利が上がった場合でも返済できるか
• 家計にどのくらい余裕があるか
• 精神的に安心できる選択か

を確認することが大切です。

住宅ローンは、単なる商品選びではありません。

家族の将来設計とセットで考えましょう。

住宅ローンを検討する前にライフプランを作成しましょう

人生で一番大きな買い物と言われる住宅。

住宅ローンは、その住宅を購入するために組む大きな借入です。

だからこそ、住宅ローンを選ぶ前に、まずはライフプランを作成してみることをおすすめしています。

ライフプランを作成すると、

• 今の家計でいくらまでの住宅なら安心して購入できるのか
• 教育費がかかる時期に家計が苦しくならないか
• 老後資金を準備できるか
• 変動金利を選んでも問題ないか
• 固定金利を選んだ場合でも無理がないか

といった事が見えるようになります。

住宅ローンは、今その返済ができるかどうかだけで判断するものではありません。

お子様の教育費、車の買い替え、家のメンテナンス費用、老後の生活費など、将来の支出も含めて考える必要があります。

ライフプランを立てることで、ご家庭に合った住宅ローンの選び方が見えてきます。

固定金利が良いのか、変動金利が良いのかは、ご家庭の家計状況や考え方によって異なります。

まずは将来に必要なお金の流れを整理したうえで、住宅ローンを検討されることをおすすめします。

まとめ｜住宅ローンは金利だけでなく総合的に比較しましょう

住宅ローンを選ぶ際は、金利の低さだけで判断しないことが大切です。

変動金利と固定金利の違い、5年ルール・125％ルール、保証料、団体信用生命保険、金利優遇条件など、確認しておきたいポイントはたくさんあります。

特に、今後金利が上がる可能性を考えると、現在の返済額だけではなく、将来の家計まで含めて考えることが大切です。

周りの方が変動金利を選んでいるからといって、自分たちも変動金利が合っているとは限りません。

反対に、固定金利が安心だからといって、すべてのご家庭に固定金利が合うとも限りません。

大切なのは、ご家庭にとって無理のない返済計画になっているかどうかです。

安心して家づくりを進めるためにも、住宅ローンを選ぶ前に、一度ライフプランで将来のお金の流れを確認してみてください。

お家づくりを検討されている方へ

おうち購入研究所では、ライフプラン作成、住宅ローン相談、ハウスメーカー選び、工務店選びを中立な立場でサポートしています。

「自分たちはいくらまでの住宅なら安心して購入できるのか？」

「変動金利と固定金利、どちらを選べばいいのか？」

「住宅ローンを組んだ後も教育費や老後資金は大丈夫なのか？」

このようなお悩みがある方は、お気軽にご相談ください。

初回90分無料相談はこちら→https://okd-consulting.co.jp/contactmain/

まずはお家づくりの準備をしたい方はこちら→https://okd-consulting.co.jp/seminar_saitama/

執筆者プロフィール

おうち購入研究所　松井 俊裕

住宅購入を検討されるご家族向けに、ライフプラン作成や住宅購入サポートを行うファイナンシャルプランナー。

お子様の教育費、車の買い替え、家のメンテナンス費用、老後の生活費など、将来の支出も含めた総合的な視点から

無理のない住宅購入の予算をご提案し、住宅購入後も安心して暮らせられることを大切にして活動しています。