フラット35は前月から上昇／変動金利も今後の引き上げに要注意
2026年8月の住宅ローン金利を比較。変動・固定・フラット35の選び方をOKDが解説します。
こんにちは、おうち購入研究所のOKDです！
2026年8月の住宅ローン金利が出そろいました。
今月のポイントは、
- フラット35：3.29％へ上昇
- 固定金利：引き続き高い水準
- 変動金利：新規金利は据え置き、一部のネットBKは上昇、他も今後の引き上げに注意
という状況です。
特に今月は、複数の金融機関が短期プライムレートや住宅ローンの基準金利を引き上げています。
現時点の優遇後金利が変わっていない銀行でも、今後は新規借入金利や、すでに住宅ローンを借りている方の適用金利が上がる可能性があります。
この記事では、2026年8月の主要金融機関の住宅ローン金利を、変動金利・固定金利・フラット35に分けてまとめています。
📈 フラット35：3.29％へ上昇
まずはフラット35です。
2026年8月のフラット35（借入期間21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付き）の最も多い金利は、年3.29％となりました。
前月の3.14％から、0.15％の上昇です。
フラット35は、長期金利や国債利回りなどの影響を受けやすい全期間固定金利型の住宅ローンです。
前月は少し下がりましたが、8月は再び上昇しました。
金利だけを見ると高く感じますが、フラット35には、建物性能や子育て世帯などに応じた金利引き下げ制度があります。
例えば、合計4ポイントの金利引き下げが適用される場合、当初5年間は基準金利から年1.0％引き下げられるため、2026年8月は当初5年間2.29％となるケースがあります。
ポイントを多くもらえる世帯はまだフラットは狙い目だと考えます。
🔒 固定金利：3％台が中心。安心を取るための負担は大きくなっている
固定金利は、金融機関・固定期間・融資手数料・保証料・団信の内容によって差があります。
以下は、2026年8月時点で確認できる、主な全期間固定または固定期間選択型の代表金利です。
| 金融機関 | 固定金利（年） | 備考 |
|---|---|---|
| 京都銀行 | 4.05％ | 全期間固定金利プラン(特別金利あり） |
| 埼玉縣信用金庫 | 3.95％ | 全期間固定・30年超35年以内 |
| 紀陽銀行 | 3.56％ | 全期間固定金利プラン |
| 関西みらい銀行 | 3.79％ | 全期間固定・30年超35年以内 |
| 常陽銀行 | 4.05%〜4.25% | 特別金利あり |
| 池田泉州銀行 | 3.95％ | 全期間固定金利プラン |
| フラット35 | 3.29％ | 21〜35年・融資率9割以下・新機構団信付きの最頻金利 |
※固定金利は、全期間固定代表的な金利です。実際の適用金利は、商品、融資手数料、保証料、団信、審査結果、取引条件などによって異なります。
固定金利は、毎月の返済額が変わらない安心感があります。
ただし、変動金利との差が大きくなっているため、安心だけで選ぶと総返済額が大きく増える可能性があります。
固定金利を選ぶ場合は、金利だけでなく、団信や手数料を含めた総額で比較しましょう。
🏡 変動金利：今月は据え置き中心。ただし今後は上昇する可能性あり
2026年8月の変動金利は、現時点では大きく変更していない金融機関が多くなっています。
ネットBKの最大手住信SBIネットBKは0.95%→1.2%に上昇となっております。
他、2026年8月に入り、複数の金融機関が短期プライムレートや住宅ローン基準金利の引き上げを発表しています。
そのため、今後は、
- 新規で住宅ローンを借りる方の金利
- すでに変動金利で借りている方の適用金利
- 固定期間終了後に変動金利へ移行する方の金利
が上がる可能性があります。
「8月の金利が変わっていないから大丈夫」ではなく、金融機関ごとの見直し時期を確認しておくことが重要です。
📈 2026年8月の変動金利（金融機関別一覧）
| 金融機関 | 変動金利（年） | 備考 |
|---|---|---|
| 南都銀行 | 0.875％ | 手数料型・最大引下げ後。がん団信の上乗せを含む |
| 京都銀行 | 1.425％ | 金利プランの最下限金利 （特別プランあり） |
| 関西みらい銀行 | 0.845％〜 | 新規借入・全期間型の最大引下げ時 |
| 埼玉縣信用金庫 | 0.995％〜1.195％ | さいしん住宅ローン金利プラン |
| 中央労働金庫 | 1.025％〜1.115％ | 団体会員・手数料定率型の参考金利 |
| 武蔵野銀行 | 0.980％〜 | 融資手数料型・がん団信付き |
| 滋賀銀行 | 1.000％ | 事務手数料定率タイプ・最大引下げ後 |
| 紀陽銀行 | 0.840％ | 手数料定率プラン・最大差引後 |
| 池田泉州銀行 | 0.89%~ | 全期間重視プラン。審査・取引条件によって決定 |
※上記は各金融機関が公表している最優遇金利または代表金利です。審査、借入内容、団信、融資手数料、保証料、取引条件によって、実際の適用金利は異なります。
8月の注目点は「今月の金利」よりも今後の変動金利
2026年8月は、現時点の変動金利以上に、今後の基準金利引き上げに注意が必要です。
政策金利や短期プライムレートが上がると、各金融機関は住宅ローンの基準金利を見直します。
ただし、実際に返済中の住宅ローンへ反映される時期は、金融機関や契約内容によって異なります。
例えば、
- 借入直後から新しい金利が適用される
- 数か月後の返済から適用される
- 金利は上がるが、毎月返済額はすぐに変わらない
など、金融機関ごとにルールがあります。
変動金利で借りている方は、自分の住宅ローンがいつ見直されるのか、契約書や金融機関からの案内を確認しておきましょう。
今後どんな動きをするのか？（OKDの判断基準）
今後も変動金利は上がる可能性があります。
住宅ローンを検討している方は、現在の適用金利だけでなく、金利がさらに上がった場合の返済額も確認しておく必要があります。
特に、
- 借入金額が大きい方
- 返済負担率が高い方
- 今後、教育費が増える方
- 共働き収入を前提に借りる方
は、金利が1％上がっても返済できるかを確認してから進めましょう。
特に2026年10月の変動金利見直しのタイミングに各金融機関は0.25%は上げてくることは
念頭に置いておきたいです。
📌 金利が0.40％上がると、どれくらい違う？
例：5,000万円を35年返済
金利が0.40％上昇した場合、
- 毎月の返済額：約9,000円増加
- 35年間の総返済額：約380万円増加
する可能性があります。
※元利均等返済・ボーナス払いなしの概算です。実際の返済額は借入金利や返済条件によって異なります。
住宅ローンを返済中の方も、毎月の金利情報を確認してください
「もう家を建てたから、住宅ローン金利は関係ない」と思われる方も多いかもしれません。
しかし、住宅ローン金利は上がる月もあれば、下がる月もあります。
金利が大幅に下がったタイミングでは、借り換えによって返済負担を軽減できる可能性があります。
そのタイミングを逃さないためにも、住宅ローンを返済中の方にも、毎月の金利情報を確認していただきたいと思っています。
住宅ローンは「借りる時」だけでなく、「借りた後」の情報収集も大切です。
弊社では、借り換えを急いでおすすめするのではなく、金利差、残高、残りの返済期間、借り換え費用を確認し、本当にメリットが出るタイミングをご案内しています。
借り換えは今すぐした方が良いのか？
固定金利が3％台となっている今、単純に「変動金利から固定金利へ借り換えれば安心」とは言い切れません。
借り換えを検討する場合は、
- 現在の住宅ローン残高
- 残りの返済期間
- 現在の適用金利
- 借り換え後の金利
- 融資手数料や登記費用
- 団信の保障内容
まで含めて判断する必要があります。
今すぐ借り換えるのではなく、今後金利が大幅に下がった時に動けるように、自分の現在の住宅ローン条件を把握しておくことが大切です。
📣「金利比較してもよく分からん！」という方へ
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